[← العودة إلى الفهرس العام](../../README.ar.md) > ترجمة غير رسمية للملف book/15-租房与买房.md. عند وجود أي اختلاف، يُعتد بالنص الصيني الأصلي. # 15. الإيجار وشراء المساكن يستشهد هذا الفصل بقوانين ومؤسسات صينية؛ وهو مادة مرجعية لغير المقيمين في الصين وليس قانونًا واجب التطبيق عليهم. قد يكلفك الإيجار مبالغ إضافية بسهولة بسبب ودائع التأمين ورسوم الوسطاء. أما شراء مسكن فيجلب نفقات عالية في صورة فوائد الرهن العقاري وكل تلك التفاصيل الخفية التي يعرفها البائعون ويغفل عنها المشترون غالبا. ### 1. حدد في العقد مبلغ الوديعة وموعد ردها وحالات الخصم المسموح بها - التكلفة: لا توجد تكلفة مالية. يتطلب الأمر عشر دقائق (10 دقائق) إضافية فقط عند توقيع العقد. وتكمن الصعوبة في إثارة الموضوع أمام المالك. - بعبارة بسيطة: يجب كتابة مبلغ الوديعة وموعد ردها والظروف التي يجوز فيها الخصم في العقد قبل توقيعه. ولا يجوز للمالك استخدام أسباب خصم غير مذكورة صراحة في العقد لحجز وديعتك عند انتهاء الإيجار. - الفائدة: توضح اللوائح التنظيمية ذلك: يجب على المالك الذي يحصل وديعة أن يحدد في عقد إيجار المسكن مبلغ الوديعة وموعد ردها وحالات الخصم المسموح بها. وبخلاف هذه البنود المتفق عليها، لا يحق للمالك الخصم دون مبرر صحيح. وباختصار، يجب أن تظهر في العقد ثلاث نقاط أساسية: مبلغ الوديعة، وموعد ردها، وشروط الخصم منها. ولا يجوز استخدام أسباب غير مدرجة في العقد لتبرير أي خصم. - مستوى الدليل: A - المصادر:国务院 (2025). 住房租赁条例（国令第 812 号，2025 年 9 月 15 日施行）（第十条）. - ملاحظات: التقط في يوم الانتقال صورا ومقاطع فيديو مع المالك. سجل قراءات عدادات الماء والكهرباء والغاز، وصور الجدران والأرضيات. وإذا خصمت وديعتك دون سبب، فقدم شكوى أولا إلى جهة تنظيم الإسكان. وبالنسبة للمبالغ الصغيرة، فكر في دعوى المطالبات الصغيرة، وراجع القسم 8 للتفاصيل. ### 2. اتصل بالشرطة فور قطع الماء والكهرباء أو تغيير الأقفال أو التهديد بالإخلاء: يحظر القانون استخدام هذه الأساليب لإخراجك - التكلفة: لا توجد تكلفة على الإطلاق. ما عليك سوى الاتصال بالشرطة وستحضر فورا. - بعبارة بسيطة: يحظر القانون على الملاك منعا باتا قطع المرافق أو تغيير الأقفال أو تهديد المستأجرين لإنهاء العقد أو إجبارهم على الانتقال. وإذا حدث لك ذلك، فاتصل بالشرطة فورا. ويعد محضر الشرطة دليلا إذا طالبت لاحقا بتعويض عن أي خسائر. ولا تحاول مواجهة المالك بنفسك. - الفائدة: توضح اللوائح الإدارية: لا يجوز للمالك استخدام العنف أو التهديد أو أي وسيلة غير قانونية أخرى لإجبار المستأجر على إنهاء عقد إيجار المسكن أو إخلاء العقار. ويعني الإخلاء الإجبار على الانتقال. وفي هذه الحالات، اتصل بالشرطة واحتفظ بكل الأدلة، ولا تأخذ الأمور بيدك. - مستوى الدليل: A - المصادر:国务院 (2025). 住房租赁条例（国令第 812 号，2025 年 9 月 15 日施行）（第十二条）. - ملاحظات: يضمن الاتصال بالشرطة حصولك على محضر رسمي. ويصبح هذا المحضر دليلا حاسما إذا رفعت لاحقا دعوى تعويض. واحرص أيضا على إخطار جهة الإسكان المحلية. ### 3. امنع الوكيل العقاري من تحصيل الإيجار والوديعة أو تحويلهما: تدفع المبالغ للمالك مباشرة - التكلفة: لا توجد تكلفة على الإطلاق. يستغرق التحقق من المستلم قبل الدفع بضع دقائق فقط. وتكمن الصعوبة في مقاومة ضغط الوكلاء الذين يحاولون دفعك لإرسال المال إليهم بدلا من ذلك. - بعبارة بسيطة: تحظر اللوائح على الوكلاء العقاريين تحصيل الإيجار وودائع التأمين أو تحويلها، ويجب أن تذهب كل المدفوعات مباشرة إلى الملاك. وفي كل مرة يمر فيها المال عبر يد الوكيل تنشأ فرصة إضافية لهروبه بالأموال. وإذا حدث ذلك خسرت مدفوعات الإيجار وحق البقاء في العقار معا. وتأكد دائما من مطابقة اسم المستلم للاسم الوارد في سند الملكية قبل الدفع. - الفائدة: تحظر القواعد الإدارية صراحة على الوكالات العقارية تحصيل الإيجار وودائع التأمين أو تحويلها نيابة عن الملاك. وهذا يعني أنه لا سلطة قانونية للوكلاء في التعامل مع هذه المدفوعات. وفي كل مرة ينتقل فيها المال عبر يد الوكيل يرتفع خطر هروبه به ارتفاعا كبيرا. - مستوى الدليل: A - المصادر:国务院 (2025). 住房租赁条例（国令第 812 号，2025 年 9 月 15 日施行）（第二十五条）. - ملاحظات: تحقق جيدا من مطابقة اسم المستلم للاسم الوارد في سند الملكية قبل أي دفع. وإذا لم يتطابق، فاطلب تفويضا مكتوبا أولا. ولا يجوز للوكلاء سوى تقاضي عمولة عن خدمات التوفيق بين الطرفين. ### 4. تحقق من حساب الضمان للإيجار طويل الأجل قبل دفع إيجار سنة كاملة مقدما - التكلفة: لا توجد تكلفة على الإطلاق. يستغرق التحقق بضع دقائق فقط. - بعبارة بسيطة: الخصم الذي تحصل عليه مقابل دفع إيجار سنة كاملة مقدما ضئيل. وإذا أفلست شركة التأجير خسرت وديعتك والإيجار المدفوع مقدما عن الأشهر المتبقية معا. ويزداد الأمر سوءا إذا حصلت على قرض إيجار: فحتى لو اختفت الشركة بقيت ملزما بسداد كل أقساط القرض الشهرية. وتحقق دائما مما إذا كان لدى الشركة حساب ضمان معلن قبل توقيع أي عقد. - الفائدة: تلزم اللوائح أي شركة تأجير مساكن تؤجر وحدات من الباطن بفتح حساب ضمان مخصص لأموال الإيجار وإظهاره للعموم. ويعني التأجير من الباطن أن الشركة تستأجر عقارات كاملة من الملاك ثم تؤجرها لمستأجرين أفراد. والخصم الضئيل مقابل دفع إيجار سنة كاملة مقدما لا يوازي خطر فقدان الوديعة وكل الإيجار المدفوع مقدما إذا أغلقت الشركة. ويزداد هذا الخطر إذا حصلت على قرض إيجار. - مستوى الدليل: A - المصادر:国务院 (2025). 住房租赁条例（国令第 812 号，2025 年 9 月 15 日施行）（第十九条）. - ملاحظات: افحص بعناية ما إذا كانت أي منتجات قروض مرتبطة بعقد الإيجار. فإذا كان تطبيق طرف ثالث يتيح لك دفع إيجار سنة كاملة مقدما لشركة التأجير ثم تسدد المبلغ بأقساط شهرية، بقيت مسؤولا عن كل المدفوعات حتى لو توقفت الشركة عن العمل. وتجنب توقيع أي عقود من هذا النوع. ### 5. ابق في المسكن عند بيعه أثناء مدة الإيجار: يظل العقد ساريا ولا حاجة للانتقال - التكلفة: لا توجد تكلفة على الإطلاق - بعبارة بسيطة: إذا بيع المسكن أثناء استئجارك له بقي عقدك ساريا. ويجب على المالك الجديد احترام العقد الأصلي والسماح لك بالبقاء حتى انتهائه. ولن تحتاج إلى الانتقال أو إعادة التفاوض على أي بنود. وينطبق ذلك فقط إذا كنت تقيم فيه بصورة قانونية، فاحرص على الاحتفاظ بإثباتات مثل العقد وسجلات الدفع ووثائق تاريخ انتقالك. - الفائدة: يتضمن القانون المدني مبدأ يعرف بأن البيع لا يفسخ الإيجار، أي أن بيع العقار لا يؤثر في عقد الإيجار القائم. وتنص الصياغة الفعلية على أن أي تغيير في ملكية العقار المؤجر أثناء مدة الإيجار لا يؤثر في سريان عقد الإيجار. وبعبارة أخرى، حتى لو تغيرت ملكية المسكن أثناء استئجارك له، وجب على المالك الجديد الالتزام بالبنود الأصلية والسماح لك بالبقاء حتى انتهاء العقد. - مستوى الدليل: A - المصادر:全国人大 (2020). 民法典（第七百二十五条）. - ملاحظات: ينطبق ذلك فقط إذا كنت تقيم فيه بصورة قانونية، ويشير القانون إلى هذا الإشغال بأنه حيازة واستخدام قانونيان. ومن الضروري الاحتفاظ بكل الوثائق ذات الصلة، بما فيها العقد وإثباتات الدفع والسجلات التي تبين تاريخ انتقالك. ### 6. تحقق من الملكية والرهون قبل توقيع العقد: حول كل المدفوعات مع بيان الغرض - التكلفة: لا توجد تكلفة. يستغرق التحقق نحو نصف ساعة. - بعبارة بسيطة: الطريقتان الأكثر شيوعا لخسارة كل الأموال هما: دفع الإيجار لشخص ليس مالك العقار، واكتشاف أن المسكن مرهون لبنك ثم حجز عليه. فتحقق قبل التوقيع من حقوق الملكية ومن أي رهون قائمة في مكتب تسجيل الأراضي المحلي. ويجب أن تتم كل المدفوعات بتحويل مصرفي مع ملاحظة تنص على Monthly rent for [property address]. وتعد هذه الملاحظة إثباتا مباشرا عند أي نزاع. - الفائدة: يمثل هذان السيناريوهان الطريقتين المعتادتين لخسارة كل الأموال: الدفع لمستأجر غير مالك، أو التعامل مع عقار مرهون ومحجوز عليه. ويوفر الاحتفاظ بملاحظة تحويل تنص على Monthly rent for [property address] دليلا قويا إذا نشأ نزاع لاحقا. - مستوى الدليل: C - المصادر:作者经验，无直接文献；证据留存与转账备注同理见第 8 节关于彩礼和借条的两条 - ملاحظات: يمكن الحصول على معلومات حقوق الملكية من مكتب تسجيل الأراضي المحلي. ويجب حضور المالك الفعلي عند التوقيع، وإلا لزم تفويض مكتوب. وإذا استأجرت من مستأجر من الباطن لزمت موافقة مكتوبة من المالك الأصلي. ### 7. أودع ثمن المسكن المستعمل في حساب المعاملات المخصص الذي يفتحه الوكيل في بنك عند تحصيله المبلغ - التكلفة: لا توجد تكلفة. وتكمن الصعوبة في ضمان دخول المبلغ إلى الحساب المخصص، وقد يتطلب ذلك بعض النقاش مع الوكيل. - بعبارة بسيطة: قد يتراوح ثمن الشراء من مئات الآلاف إلى ملايين الدولارات، وهو أكبر مبلغ لمعاملة واحدة في هذا الدليل. وتقضي اللوائح بأنه عندما يحصل الوكيل المبلغ يجب تحويله إلى حساب مخصص يفتحه الوكيل في بنك، لا إرساله عبر رسائل تطبيق تواصل إلى الوكيل الفرد. وإضافة إلى ذلك، عندما تتعاون وكالتان في عملية بيع واحدة لا يجوز تقاضي سوى عمولة واحدة، وتتطلب خدمات مثل معالجة القروض أو نقل الملكية عقودا منفصلة واتفاقات واضحة على الرسوم مسبقا. - الفائدة: تنص اللوائح صراحة على أن أي وكالة عقارية مكلفة بتحصيل أموال المعاملات أو صرفها يجب أن تستخدم حساب تسوية مخصصا لأموال عملاء المعاملات في بنك. وهذا يضمن بقاء المبلغ في حساب خاضع للتنظيم، لا في الحساب العام للوكالة أو الحساب الشخصي لأي وكيل فرد. - مستوى الدليل: A - المصادر:住房城乡建设部、国家发展改革委、人力资源社会保障部 (2011). 房地产经纪管理办法（令第 8 号，2016 年第 29 号令修改）第二十四条：「房地产交易当事人约定由房地产经纪机构代收代付交易资金的，应当通过房地产经纪机构在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户划转交易资金。」第十八条「房地产经纪服务实行明码标价制度……在经营场所醒目位置标明房地产经纪服务项目、服务内容、收费标准」；第十九条「两家或者两家以上房地产经纪机构合作开展同一宗房地产经纪业务的，只能按照一宗业务收取佣金，不得向委托人增加收费」；第十七条代办贷款、代办房地产登记等其他服务「应当向委托人说明服务内容、收费标准等情况，经委托人同意后，另行签订合同」. - ملاحظات: نظرا لضخامة المبلغ، لا ترسل المبلغ أبدا عبر رسائل تطبيق تواصل إلى وكيل. وينطبق أيضا سيناريوهان شائعان للرسوم الإضافية: أولا، عندما تتولى وكالتان معا عملية بيع واحدة لا يجوز سوى عمولة واحدة، وثانيا، خدمات مثل معالجة القروض أو نقل الملكية منفصلة ويجب التعاقد عليها بصورة فردية مع إفصاح واضح عن الرسوم. ويجب تحويل كل المدفوعات عبر البنك مع بيان الغرض، كما ورد في البند 6 المتعلق بالتحقق من سندات الملكية وحالة الرهن قبل التوقيع. ### 8. تجنب استئجار شقة مقسمة: أصغر وحدة قانونية هي الغرفة بالتصميم الأصلي، ولا يجوز السكن في المطابخ والحمامات والشرفات - التكلفة: لا توجد تكلفة مباشرة. والمقايضة أنك بالميزانية نفسها ستضطر إما إلى السكن بعيدا أو في مساحة أصغر. - بعبارة بسيطة: تقضي اللوائح بأن أصغر وحدة إيجار مسموح بها هي الغرفة المبنية أصلا. ولا يجوز استخدام المطابخ والحمامات والشرفات ومخازن الطوابق السفلية أماكن للسكن. وإذا تبين أن الشقة غير قانونية فقد تجبر على الانتقال. وإضافة إلى ذلك، لا يجوز للمالك أثناء مدة العقد رفع الإيجار من جانب واحد. - الفائدة: توضح القواعد أن الحد الأدنى لوحدة الإيجار هو الغرفة الأصلية، أي لا يجوز تقسيمها إلى وحدات متعددة لإيجارات منفصلة. ويجب أن يستوفي الحد الأدنى لمساحة الأرضية لكل شاغل المعايير القانونية المحلية، ولا يجوز تأجير المطابخ والحمامات والشرفات والطوابق السفلية للسكن. ولا يجوز للملاك أيضا رفع الإيجار تعسفا أثناء سريان العقد. - مستوى الدليل: A - المصادر:住房和城乡建设部 (2010). 商品房屋租赁管理办法（令第 6 号）第八条：「出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。」第九条：「出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全……房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平。」 - ملاحظات: عند اكتشاف تقسيم غير قانوني، يكون المستأجر هو من يجب عليه الانتقال، وغالبا ما يخسر وديعته وأي إيجار مدفوع. والسلامة مصدر قلق أيضا: فقد تسد الجدران المؤقتة طرق الهروب، وغالبا ما يعتمد كثيرون يتشاركون شقة واحدة على دائرة كهربائية واحدة. وعند معاينة مكان تحقق من ثلاثة أمور: هل أضيفت جدران لاحقا، وهل توجد نافذة في الغرفة، وهل يتحمل عداد الكهرباء العدد المتوقع من الشاغلين.