> Unofficial translation of [book/15-租房与买房.md](../15-租房与买房.md). In case of any discrepancy the Chinese original prevails. [← Volver al índice](../../README.md) # 15. Alquilar y comprar vivienda Enfoque: dinero. En el alquiler, el gasto principal está en el depósito y las agencias; en la compra, en los intereses y la asimetría de información. ### 1. El importe del depósito, el plazo de devolución y los motivos de deducción deben constar en el contrato - Costo: 0 yuanes; dedica 10 minutos extra al momento de firmar - En términos sencillos: Los motivos de descuento que no estén escritos en el contrato no pueden usarse para retener tu depósito cuando devuelves la vivienda. Cuánto es el depósito, cuándo se devuelve y en qué casos se descuenta debe quedar por escrito antes de firmar. - Beneficio: La normativa administrativa dice textualmente: «Cuando el arrendador cobre un depósito, el contrato de arrendamiento de vivienda debe estipular el importe del depósito, el plazo de devolución y los casos en que procede deducirlo, entre otros asuntos. Salvo los casos previstos en el contrato, el arrendador no puede deducir el depósito sin causa justificada.» Es decir, los motivos que no figuran en el contrato no le sirven para retener tu dinero - Nivel de evidencia: A - Fuentes:国务院 (2025). 住房租赁条例（国令第 812 号，2025 年 9 月 15 日施行）（第十条）. - Notas: Al devolver la vivienda, haz fotos y vídeos junto con el arrendador: lecturas de luz, agua y gas, paredes y suelos. Si te retienen el depósito sin motivo, presenta primero una queja ante la autoridad de administración de arrendamientos de vivienda; si el importe no es grande, acude al juicio de menor cuantía, véase la sección 8 ### 2. Si te cortan el agua o la luz, te cambian la cerradura o te amenazan en casa para expulsarte, primero llama a la policía y conserva pruebas: la normativa prohíbe expresamente estos métodos para forzarte a desalojar - Costo: 0 yuanes - En términos sencillos: El arrendador no puede presionarte con cortes de agua o de luz, cambiando la cerradura o amenazándote en persona para que rescindas el contrato o te marches; la normativa lo prohíbe expresamente. Ante esto, llama primero a la policía: el acta de la intervención es la prueba con la que reclamarás daños después. No te enfrentes por tu cuenta. - Beneficio: La normativa administrativa dice textualmente: «El arrendador no puede emplear violencia, amenazas u otros medios ilegales para obligar al arrendatario a rescindir el contrato de arrendamiento de vivienda o a desalojarla.» Si te ocurre, llama primero a la policía y conserva pruebas; no actúes por tu cuenta - Nivel de evidencia: A - Fuentes:国务院 (2025). 住房租赁条例（国令第 812 号，2025 年 9 月 15 日施行）（第十二条）. - Notas: El objetivo de llamar a la policía es dejar constancia del acta de intervención, que es la prueba para reclamar daños después. Notifica al mismo tiempo a la autoridad de administración de arrendamientos de vivienda ### 3. La agencia no puede cobrar ni pagar el alquiler y el depósito en tu nombre: el dinero va directamente al arrendador - Costo: 0 yuanes - En términos sencillos: Según la normativa, la agencia no puede cobrar ni pagar el alquiler y el depósito en tu nombre; el dinero se paga directamente al arrendador. Cada vez que el dinero pasa por manos de la agencia, hay una oportunidad más de que se fugue con él y tú te quedes sin el alquiler pagado y expulsado por el arrendador. Antes de pagar, verifica que quien cobra sea quien figura en el título de propiedad. - Beneficio: La normativa administrativa incluye «cobrar o pagar el alquiler y el depósito de vivienda en nombre de otros» entre las conductas prohibidas para las agencias inmobiliarias. Cada vez que el dinero pasa por manos de la agencia, hay una oportunidad más de fuga con el dinero - Nivel de evidencia: A - Fuentes:国务院 (2025). 住房租赁条例（国令第 812 号，2025 年 9 月 15 日施行）（第二十五条）. - Notas: Antes de pagar, verifica que quien cobra sea quien figura en el título de propiedad; si no lo es, pide aclaración y conserva una autorización por escrito. La agencia solo puede cobrar la comisión por el servicio de intermediación ### 4. Antes de alquilar en una empresa de apartamentos de alquiler prolongado, comprueba su cuenta de supervisión de fondos; no te dejes llevar por el descuento y pagues un año por adelantado - Costo: 0 yuanes; una comprobación lleva unos 10 minutos - En términos sencillos: El pequeño descuento por pagar un año por adelantado no compensa que, si la empresa quiebra, pierdas a la vez el depósito y los más de diez meses de alquiler que quedan. Con un préstamo de alquiler vinculado es aún peor: si los apartamentos desaparecen, el préstamo sigues teniéndolo que pagar tú mes a mes hasta el final. Antes de firmar, comprueba si publica una cuenta de supervisión de fondos de alquiler. - Beneficio: La normativa administrativa exige que las empresas de arrendamiento que subarriendan viviendas «establezcan una cuenta de supervisión de fondos de arrendamiento de vivienda y la hagan pública». El pequeño descuento por pagar un año por adelantado no compensa el riesgo de perder a la vez el depósito y el alquiler restante si la empresa quiebra, sobre todo si al mismo tiempo has firmado un préstamo de alquiler - Nivel de evidencia: A - Fuentes:国务院 (2025). 住房租赁条例（国令第 812 号，2025 年 9 月 15 日施行）（第十九条）. - Notas: Al firmar, mira bien si hay un préstamo vinculado: si una app de pagos fraccionados entrega el dinero a la empresa de apartamentos y tú devuelves el préstamo mes a mes, cuando esta desaparezca tú seguirás debiendo. Ese contrato no se firma ### 5. Si la vivienda se vende durante el plazo del alquiler, el contrato sigue vigente y no tienes que mudarte - Costo: 0 yuanes - En términos sencillos: Si la vivienda se vende mientras dura el alquiler, el contrato sigue siendo válido: el nuevo arrendador debe dejarte vivir hasta el vencimiento según el contrato original, sin mudarte ni renegociar el precio. La condición es que ya vivas allí de forma legal, así que conserva el contrato, los comprobantes de transferencia y las pruebas de la fecha de ocupación. - Beneficio: El Código Civil establece la regla de «la venta no rompe el alquiler»: cuando la propiedad de lo arrendado cambia de dueño durante el plazo del arrendamiento, no afecta a la validez del contrato. El nuevo arrendador debe cumplir el contrato original hasta su vencimiento - Nivel de evidencia: A - Fuentes:全国人大 (2020). 民法典（第七百二十五条）. - Notas: La condición es que ya ocupes y uses la vivienda de forma legal. Por eso conviene guardar bien el contrato, los comprobantes de transferencia y las pruebas de la fecha de ocupación ### 6. Antes de firmar, verifica el título de propiedad y si hay hipoteca, y haz todos los pagos por transferencia con el concepto anotado - Costo: 0 yuanes; una comprobación lleva media hora - En términos sencillos: Las dos maneras más comunes de perder todo el dinero: pagar el alquiler a alguien que no es el propietario, y la vivienda ya hipotecada al banco que luego es embargada. Antes de firmar, comprueba una vez en el centro de registro de la propiedad inmueble la titularidad y las hipotecas; haz todos los pagos por transferencia anotando el concepto, por ejemplo «alquiler de mes X de la vivienda de tal», porque en una disputa eso es prueba directa. - Beneficio: Pagar el alquiler a quien no es el propietario y una vivienda ya hipotecada al banco y embargada son las dos maneras más comunes de perder todo el dinero. La transferencia con el concepto «alquiler de mes X de la vivienda de tal» es prueba directa en una disputa - Nivel de evidencia: C - Fuentes:作者经验，无直接文献；证据留存与转账备注同理见第 8 节关于彩礼和借条的两条 - Notas: La información de propiedad se puede consultar en el centro de registro de la propiedad inmueble local; el arrendador debe acudir en persona o aportar una carta de autorización. Para el subarriendo por un mediador, hace falta el consentimiento por escrito del arrendador original ### 7. Si en la compra de vivienda de segunda mano la agencia cobra el importe de la vivienda, debe hacerse por la cuenta de depósito especial para fondos de transacción que la agencia tiene en un banco - Costo: 0 yuanes; insistir en la cuenta especial puede exigir discutir un poco más con la agencia - En términos sencillos: El importe de la vivienda va de cientos de miles a varios millones de yuanes, y es la mayor cantidad de dinero de un solo pago en todo este libro. Si la cobra la agencia, la normativa exige que pase por la cuenta de depósito especial para fondos de transacción que esta tiene abierta en un banco, nunca una transferencia por WeChat a la cuenta personal de un agente. Otros dos puntos donde suelen cobrar de más: cuando dos agencias colaboran en la misma operación solo pueden cobrar una comisión, y la gestión del préstamo y del cambio de titularidad son servicios aparte que requieren un contrato propio y tarifas aclaradas de antemano. - Beneficio: La normativa establece textualmente: cuando se acuerda que la agencia inmobiliaria cobre y pague los fondos de la transacción, deben transferirse a través de la cuenta de depósito especial para la liquidación de fondos de clientes que esta tiene abierta en un banco: el importe de la vivienda entra en una cuenta especial supervisada, no en la cuenta privada de la agencia o de un agente - Nivel de evidencia: A - Fuentes:住房城乡建设部、国家发展改革委、人力资源社会保障部 (2011). 房地产经纪管理办法（令第 8 号，2016 年第 29 号令修改）第二十四条：「房地产交易当事人约定由房地产经纪机构代收代付交易资金的，应当通过房地产经纪机构在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户划转交易资金。」第十八条「房地产经纪服务实行明码标价制度……在经营场所醒目位置标明房地产经纪服务项目、服务内容、收费标准」；第十九条「两家或者两家以上房地产经纪机构合作开展同一宗房地产经纪业务的，只能按照一宗业务收取佣金，不得向委托人增加收费」；第十七条代办贷款、代办房地产登记等其他服务「应当向委托人说明服务内容、收费标准等情况，经委托人同意后，另行签订合同」. - Notas: El importe de la vivienda va de cientos de miles a varios millones de yuanes y es la mayor cantidad de dinero de un solo pago en todo este libro; no lo transfieras por WeChat a un agente. Otros dos cobros de más habituales: si dos agencias colaboran en la misma operación solo pueden cobrar una comisión; y la gestión del préstamo y del cambio de titularidad son servicios aparte que requieren un contrato propio y la comunicación previa de las tarifas. Todos los pagos por transferencia con el concepto anotado, véase la unidad anterior de esta sección. ### 8. No alquile apartamentos divididos: la unidad mínima de alquiler es la habitación diseñada originalmente; no se permite vivir en cocinas, baños, balcones ni sótanos - Costo: No cuesta nada. El precio a pagar es que, con el mismo presupuesto, tendrás que vivir más lejos o en un espacio más pequeño. - En términos sencillos: Según la normativa, la unidad mínima de alquiler es la habitación tal como se diseñó inicialmente. No se permite vivir en cocinas, baños, balcones ni sótanos. Si este tipo de viviendas son detectadas por las autoridades, es posible que tengas que mudarte. Además, durante el periodo de alquiler el propietario no puede subir el precio sin justificación. - Beneficio: Las normas son muy claras: la unidad mínima de alquiler es la habitación original, y no se permite dividirla en varias para alquilar por separado. La superficie habitable por persona no puede ser inferior al mínimo establecido por la localidad. Tampoco se permite alquilar cocinas, baños, balcones ni sótanos para vivienda. Durante el contrato, el propietario tampoco puede modificar el precio de forma unilateral. - Nivel de evidencia: A - Fuentes:住房和城乡建设部 (2010). 商品房屋租赁管理办法（令第 6 号）第八条：「出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。」第九条：「出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全……房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平。」 - Notas: Cuando se detectan viviendas con divisiones ilegales, el que debe mudarse es el inquilino, y muchas veces no recupera el depósito ni el dinero ya pagado por el alquiler. En cuanto a la seguridad, estas paredes divisorias suelen bloquear las vías de escape, y cuando muchas personas viven en un mismo espacio comparten un único circuito eléctrico. Al visitar una vivienda, revisa tres cosas: si las paredes fueron construidas posteriormente, si la habitación tiene ventana y si el contador eléctrico soporta el consumo de tantas personas. ### 9. Personas con hukou urbano que quieren mudarse al campo y alquilar una vivienda rural, sin comprar terrenos ni casas - Costo: No hay gastos directos. La contrapartida es que la vivienda no pasa a ser de su propiedad; el plazo máximo de alquiler es de 20 años, y al finalizar habrá que negociar de nuevo con el propietario. - En términos sencillos: Las personas con hukou urbano no pueden comprar terrenos rurales, casas de campesinos ni viviendas con “derechos de propiedad limitados” en el campo; los documentos oficiales del Estado lo prohíben expresamente. Ni siquiera sirve seguir el consejo de los lugareños de “simplemente firmar un contrato”: aunque pague el dinero, la vivienda no será suya. Si desea vivir a largo plazo en el campo, lo único permitido es firmar un contrato de alquiler, cuyo plazo máximo es de 20 años, renovable al finalizar dicho periodo. - Beneficio: Los documentos de la Oficina General del Consejo de Estado lo dejan muy claro: “Los residentes urbanos no pueden comprar terrenos rurales, viviendas de campesinos ni viviendas con ‘derechos de propiedad limitados’ en el campo”. En el mismo documento se estipula además que, una vez que un campesino vende o alquila su vivienda, no se le autorizará solicitar nuevos terrenos para construir. Un documento conjunto de la Oficina Central de Asuntos Rurales y el Ministerio de Agricultura y Asuntos Rurales de 2019 reitera: “Queda estrictamente prohibido que los residentes urbanos compren terrenos rurales”. Asimismo, dicho documento señala la vía legal permitida: los residentes urbanos pueden alquilar viviendas rurales para vivir o para fines comerciales, siempre que el contrato de alquiler no supere los 20 años, y al finalizar el plazo ambas partes puedan acordar una renovación. - Nivel de evidencia: A - Fuentes:国务院办公厅 (2007). 关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知（国办发〔2007〕71 号）. ；中央农村工作领导小组办公室、农业农村部 (2019). 关于进一步加强农村宅基地管理的通知（中农发〔2019〕11 号）第五、六部分. - Notas: El terreno para construcción rural es el que el pueblo asigna exclusivamente a sus propios habitantes para edificar viviendas; por lo tanto, solo puede ser adjudicado a personas del mismo pueblo. Al alquilar una vivienda rural, es obligatorio firmar un contrato por escrito con el propietario, en el que se detallen el plazo de alquiler, el importe del alquiler, si se permite realizar reformas o modificaciones, y cómo se gestionará el coste de dichas reformas al finalizar el contrato. Los documentos oficiales limitan el plazo de alquiler a 20 años, por lo que no se deben firmar contratos de “50 años” o “70 años”, ni tampoco pagar por adelantado el alquiler correspondiente a varios años. Asimismo, está prohibido utilizar terrenos rurales para construir villas, grandes complejos residenciales o clubes privados; por lo tanto, no se debe pagar a los campesinos para “construir en colaboración”.