# 15. Alugar ou comprar um imóvel O foco deste texto é o dinheiro. Na hora de alugar, os maiores prejuízos vêm do depósito caução e das taxas pagas ao corretor. Já na compra de um imóvel, o maior custo é o pagamento dos juros do financiamento, além de todos os detalhes que o vendedor conhece, mas que você ainda desconhece. ### 1. O valor da caução, o prazo de reembolso e as situações em que ela pode ser retida devem constar no contrato - Custo: Não há custo financeiro. O único custo é dedicar cerca de 10 minutos ao assinar o contrato. O desafio maior é ter que levantar o assunto na presença do proprietário. - Em linguagem simples: O valor da caução, o prazo de reembolso e as situações em que ela pode ser retida devem ser incluídos no contrato antes da assinatura. Se o contrato não mencionar alguma razão para a retenção da caução, o proprietário não tem direito de descontar esse valor do seu dinheiro no momento da devolução. - Benefício: A legislação administrativa é muito clara a esse respeito: “Quando o locador cobra caução, deve estipular no contrato de locação o valor da caução, o prazo de devolução e as situações em que ela pode ser retida. Exceto nos casos previstos no contrato, o locador não pode, sem justificativa válida, descontar esse valor da caução.” Três pontos devem constar obrigatoriamente no contrato: o valor da caução, o prazo de devolução e as situações em que ela pode ser retida. Se o contrato não mencionar alguma dessas razões, o proprietário não tem direito de descontar o valor da caução do seu pagamento. - Nível de evidência: A - Fontes:国务院 (2025). 住房租赁条例（国令第 812 号，2025 年 9 月 15 日施行）（第十条）. - Notas: No dia da devolução do imóvel, tire fotos e grave um vídeo junto com o proprietário. Registre os valores dos medidores de água, eletricidade e gás, além do estado das paredes e do piso. Caso o proprietário desconte o valor da caução sem justificativa, procure primeiro o órgão administrativo responsável pela gestão de locações. Para valores menores, recorra ao processo de pequenas causas, conforme descrito na seção 8. ### 2. Quando houver corte de água e luz, troca de fechaduras ou ameaças para expulsá-lo, chame a polícia e guarde o registro: a lei proíbe o uso desses métodos para forçar a desocupação - Custo: Não custa nada. Basta ligar para a polícia; eles atendem na hora. - Em linguagem simples: O proprietário não pode cortar água e luz, trocar fechaduras ou ameaçar para forçar o inquilino a rescindir o contrato ou sair do imóvel — isso é expressamente proibido por lei. Nesses casos, chame a polícia imediatamente. O registro da ocorrência servirá como prova para exigir indenização no futuro. Não tente resolver a situação por conta própria. - Benefício: O regulamento administrativo é bem claro: «O locador não pode usar violência, ameaças ou outros meios ilegais para obrigar o locatário a rescindir o contrato de locação ou a desocupar o imóvel». Desocupação significa ser forçado a sair. Diante de tais situações, chame a polícia e guarde o registro; não reaja por conta própria. - Nível de evidência: A - Fontes:国务院 (2025). 住房租赁条例（国令第 812 号，2025 年 9 月 15 日施行）（第十二条）. - Notas: O objetivo de chamar a polícia é obter o registro da ocorrência, que servirá como prova para pedir indenização depois. Além disso, avise também o órgão responsável pela fiscalização do mercado imobiliário. ### 3. As imobiliárias não podem receber ou pagar aluguéis e depósitos em nome dos proprietários; o dinheiro deve ser pago diretamente ao proprietário - Custo: Não há custo. Basta verificar o nome do beneficiário antes do pagamento, o que leva apenas alguns minutos. O desafio está em resistir à pressão da imobiliária para que você transfira o dinheiro para ela. - Em linguagem simples: De acordo com a lei, as imobiliárias não podem receber ou pagar aluguéis e depósitos em nome dos proprietários; o pagamento deve ser feito diretamente ao proprietário. Quando o dinheiro passa pelas mãos da imobiliária, aumenta o risco de ela desviar os valores. Caso isso ocorra, você perde o aluguel pago e ainda pode ser despejado pelo proprietário. Antes de pagar, confira se o nome do beneficiário corresponde ao constante no registro de propriedade. - Benefício: Os regulamentos administrativos proíbem as imobiliárias de receber ou pagar aluguéis e depósitos em nome dos proprietários. Assim, elas não podem arrecadar esses valores em seu nome. Quanto mais vezes o dinheiro passa pelas mãos da imobiliária, maior o risco de ela desviar os valores. - Nível de evidência: A - Fontes:国务院 (2025). 住房租赁条例（国令第 812 号，2025 年 9 月 15 日施行）（第二十五条）. - Notas: Antes de efetuar o pagamento, verifique se o nome do beneficiário é o mesmo constante no registro de propriedade. Caso não seja, peça esclarecimentos e obtenha uma autorização por escrito. A imobiliária só pode cobrar uma taxa de intermediação pelo serviço de conexão entre as partes. ### 4. Antes de alugar um apartamento por um ano, verifique se há uma conta de fiscalização de fundos; não se deixe levar por preços baixos e pague o valor de um ano de uma só vez - Custo: Não custa nada. Leva apenas alguns minutos para verificar. - Em linguagem simples: O desconto obtido ao pagar um ano de aluguel de uma só vez é mínimo. Se a empresa falir, seu depósito e o valor do aluguel dos meses restantes serão perdidos. A situação piora se houver um empréstimo de aluguel vinculado: mesmo que o apartamento seja abandonado, você ainda terá de pagar o empréstimo mensalmente. Antes de assinar o contrato, verifique se a empresa possui uma conta de fiscalização de fundos divulgada publicamente. - Benefício: A legislação exige que as empresas de locação que atuam como intermediárias «criem uma conta de fiscalização de fundos para aluguéis e a divulguem ao público». Essas empresas alugam os imóveis dos proprietários para depois sublocá-los. O pequeno desconto obtido ao pagar um ano de uma só vez não compensa o risco de perder o depósito e o valor do aluguel restante caso a empresa vá à falência. Para quem tem um empréstimo de aluguel vinculado, o risco é ainda maior. - Nível de evidência: A - Fontes:国务院 (2025). 住房租赁条例（国令第 812 号，2025 年 9 月 15 日施行）（第十九条）. - Notas: Ao assinar o contrato, verifique se há algum empréstimo vinculado. Se o aplicativo de parcelamento pagar o valor de um ano de uma só vez ao proprietário e você tiver de pagar o empréstimo mensalmente, você continuará devendo mesmo que o apartamento seja abandonado. Nesse caso, não assine o contrato. ### 5. Casa vendida durante o período do aluguel: o contrato continua válido, não é preciso se mudar - Custo: Nenhum custo - Em linguagem simples: Se a casa for vendida enquanto você está no período do aluguel, o seu contrato permanece válido. O novo proprietário deve permitir que você permaneça na residência até o fim do prazo, conforme o contrato original. Não é preciso se mudar nem renegociar o valor do aluguel. Contudo, isso só se aplica se você já estiver morando legalmente no imóvel; portanto, guarde bem o contrato, os comprovantes de pagamento e os registros de entrada. - Benefício: O Código Civil prevê o princípio conhecido como “a venda não anula o contrato de locação”. O texto legal diz: “A transferência da propriedade do bem locado durante o período do contrato não afeta a sua validade”. Ou seja, mesmo que o proprietário mude durante o período do aluguel, o contrato assinado continua em vigor, e o novo dono deve respeitar os termos originais. - Nível de evidência: A - Fontes:全国人大 (2020). 民法典（第七百二十五条）. - Notas: O benefício só se aplica se você já estiver morando legalmente no imóvel; a lei se refere a essa situação como “posse e uso legítimos”. É fundamental manter em mãos o contrato, os comprovantes de pagamento e os registros de entrada. ### 6. Verificação prévia do registro de propriedade e de hipotecas antes da assinatura do contrato; todos os pagamentos devem ser feitos por transferência bancária com indicação do motivo - Custo: Não há custo. A verificação leva cerca de meia hora. - Em linguagem simples: Os dois cenários mais comuns em que você acaba perdendo todo o dinheiro são: primeiro, quando o aluguel é pago para alguém que não é o proprietário do imóvel; segundo, quando o imóvel já está hipotecado ao banco e, posteriormente, é penhorado. Antes de assinar o contrato, consulte o registro de propriedade e as hipotecas no cartório de registro de imóveis. Todos os pagamentos devem ser feitos por transferência bancária, indicando no campo de observações “Aluguel de determinado mês para determinado imóvel”; isso servirá como prova direta em caso de litígio. - Benefício: Os dois cenários mais comuns em que você acaba perdendo todo o dinheiro são: primeiro, quando o aluguel é pago para alguém que não é o proprietário do imóvel; segundo, quando o imóvel já está hipotecado ao banco e, posteriormente, é penhorado. Ao fazer a transferência, indicar “Aluguel de determinado mês para determinado imóvel” no campo de observações garante que esse registro sirva como prova direta em caso de litígio. - Nível de evidência: C - Fontes:作者经验，无直接文献；证据留存与转账备注同理见第 8 节关于彩礼和借条的两条 - Notas: As informações sobre a propriedade podem ser consultadas no cartório de registro de imóveis local. Na hora de assinar o contrato, peça para o proprietário comparecer pessoalmente; caso ele não possa ir, exija uma procuração assinada. Se o contrato for fechado com um sublocador, é necessário obter o consentimento por escrito do proprietário original. ### 7. Quando o corretor imobiliário recebe o pagamento do comprador de imóvel usado, o valor deve ser depositado na conta bancária exclusiva para transações imobiliárias aberta pela imobiliária - Custo: Não há custos diretos. O desafio é insistir no uso da conta exclusiva, o que pode exigir algumas discussões com o corretor. - Em linguagem simples: O valor do imóvel varia de centenas de milhares a milhões de reais, sendo a maior transação financeira descrita neste livro. Quando o corretor recebe o pagamento, a lei exige que o valor seja depositado na conta bancária exclusiva aberta pela imobiliária — não pode ser transferido via WhatsApp para a conta pessoal do corretor. Além disso, quando duas imobiliárias trabalham juntas numa mesma venda, só pode haver um único pagamento de comissão; serviços como contratação de empréstimo ou transferência de propriedade devem ser contratados separadamente, com os custos previamente acordados. - Benefício: As normas são claras: quando uma imobiliária recebe e paga valores relacionados a uma transação imobiliária, o dinheiro deve ser movimentado através da conta bancária exclusiva para transações de clientes, aberta pela própria imobiliária. Isso garante que o valor fique em uma conta regulamentada, e não na conta pessoal da imobiliária ou de algum corretor individual. - Nível de evidência: A - Fontes:住房城乡建设部、国家发展改革委、人力资源社会保障部 (2011). 房地产经纪管理办法（令第 8 号，2016 年第 29 号令修改）第二十四条：「房地产交易当事人约定由房地产经纪机构代收代付交易资金的，应当通过房地产经纪机构在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户划转交易资金。」第十八条「房地产经纪服务实行明码标价制度……在经营场所醒目位置标明房地产经纪服务项目、服务内容、收费标准」；第十九条「两家或者两家以上房地产经纪机构合作开展同一宗房地产经纪业务的，只能按照一宗业务收取佣金，不得向委托人增加收费」；第十七条代办贷款、代办房地产登记等其他服务「应当向委托人说明服务内容、收费标准等情况，经委托人同意后，另行签订合同」. - Notas: O valor do imóvel pode chegar a milhões de reais, sendo a maior transação descrita neste livro; por isso, nunca faça pagamentos via WhatsApp para o corretor. Existem duas situações comuns em que podem ser cobradas taxas adicionais: quando duas imobiliárias atuam juntas na mesma venda, só é permitida uma única comissão; e quando são prestados serviços extras, como contratação de empréstimo ou transferência de propriedade, que devem ser contratados separadamente, com os custos previamente definidos. Todos os pagamentos devem ser feitos por transferência bancária, com a finalidade do pagamento especificada — conforme descrito no item 6 (verificação do registro de propriedade e hipotecas antes da assinatura do contrato). ### 8. Não alugue apartamentos com divisórias: a menor unidade de aluguel é o cômodo originalmente projetado; cozinhas, banheiros, varandas e áreas de armazenamento não podem ser habitados - Custo: Não há custo direto. O preço a pagar é que, com o mesmo orçamento, você terá de morar mais longe ou em um imóvel menor. - Em linguagem simples: De acordo com as normas, a menor unidade de aluguel é o cômodo originalmente planejado. Cozinhas, banheiros, varandas e áreas de armazenamento não podem ser usados para moradia. Caso tais divisórias sejam identificadas, você poderá ser obrigado a se mudar. Além disso, durante o contrato, o proprietário não pode aumentar o aluguel sem justificativa. - Benefício: As regras são claras: a menor unidade de aluguel é o cômodo original, não sendo permitido dividi-lo em vários apartamentos menores. A área útil por morador não pode ser inferior ao mínimo estabelecido pela legislação local. Cozinhas, banheiros, varandas e áreas de armazenamento não podem ser alugados para moradia. Durante o contrato, o proprietário também não pode elevar o valor do aluguel unilateralmente. - Nível de evidência: A - Fontes:住房和城乡建设部 (2010). 商品房屋租赁管理办法（令第 6 号）第八条：「出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。」第九条：「出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全……房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平。」 - Notas: Quando divisórias irregulares são descobertas, o inquilino é quem tem de se mudar, e muitas vezes não consegue recuperar o depósito nem o valor já pago. Em termos de segurança, essas paredes podem bloquear rotas de fuga, e o uso compartilhado de fiação elétrica por várias pessoas aumenta os riscos. Ao visitar um imóvel, verifique se as paredes foram construídas posteriormente, se há janelas no cômodo e se o medidor de energia suporta o consumo de várias pessoas. ### 9. Pessoas com registro urbano que querem morar no campo podem alugar casas rurais, mas não podem comprar terrenos para construção nem casas nesses terrenos - Custo: Não há custo inicial. O preço a pagar é que a casa não se torna sua propriedade; o prazo máximo de locação é de 20 anos, e ao final desse período será necessário negociar novamente com o proprietário. - Em linguagem simples: Pessoas com registro urbano não podem comprar terrenos para construção, casas de agricultores ou imóveis com “direitos de propriedade limitados” na zona rural; isso é proibido por documentos oficiais do governo. Mesmo que moradores locais digam “basta assinar um contrato”, isso não vale: ao pagar o valor, a casa não se tornará sua. Quem deseja morar no campo por longo prazo deve assinar um contrato de locação com prazo máximo de 20 anos, renovável ao final desse período. - Benefício: Documentos oficiais do Gabinete do Conselho de Estado deixam claro: “Residentes urbanos não podem comprar terrenos para construção, casas de agricultores ou imóveis com ‘direitos de propriedade limitados’ na zona rural.” O mesmo documento também estipula que, após vender ou alugar suas casas, os agricultores não têm direito a solicitar novos terrenos para construção. Documentos de 2019 do Escritório Central de Assuntos Rurais e do Ministério da Agricultura e Assuntos Rurais reiteram a proibição: “É estritamente proibido que residentes urbanos comprem terrenos para construção na zona rural.” Esses documentos também indicam a forma legal de agir: os residentes urbanos podem alugar casas rurais para morar ou para fins comerciais, desde que o prazo do contrato não ultrapasse 20 anos, podendo ser renovado ao final desse período. - Nível de evidência: A - Fontes:国务院办公厅 (2007). 关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知（国办发〔2007〕71 号）. ；中央农村工作领导小组办公室、农业农村部 (2019). 关于进一步加强农村宅基地管理的通知（中农发〔2019〕11 号）第五、六部分. - Notas: Terrenos para construção são áreas designadas pelas comunidades rurais para que seus próprios moradores construam casas, sendo destinados exclusivamente a essas pessoas. Ao alugar uma casa rural, é obrigatório assinar um contrato por escrito com o proprietário, especificando o prazo da locação, o valor do aluguel, se é permitido fazer reformas ou modificações, e como serão calculados os custos de reforma ao final do contrato. Os documentos oficiais determinam que o prazo máximo de locação é de 20 anos; portanto, evite assinar contratos de 50 ou 70 anos, e também não pague o valor do aluguel por vários anos de uma só vez. Esses documentos também proíbem a construção de vilas, mansões ou clubes privados em terrenos rurais por residentes urbanos; portanto, não gaste dinheiro para “construir em parceria” com moradores locais.